A është më mirë të blini shtëpi për një familje me qira apo prona me shumë familje për të ardhura?

Kjo pyetje se çfarë e bën një qira më të mirë është debatuar prej vitesh. Pronarët me përvojë kanë ndjenjat e tyre të forta dhe investitorët që blejnë dhe rehabilitojnë shtëpi janë po aq të vendosur në opinionet e tyre. Përgjigja duhet të vendoset në një kontekst krahasues për të përcaktuar se çfarë shitet toke e lire postimi falas Durres është e drejtë për një investitor specifik dhe nëse strategjitë janë madje të mundshme në shumicën e tregjeve.

Një përkufizim i thjeshtë i një njësie shumëfamiljare (MFU) është 2, 3 ose 4 njësi me qira në të njëjtën pronë secila prej të cilave mund të ketë qiramarrës që paguajnë qiranë. Më shumë se katër njësi përshkruhen teknikisht si pronë komerciale për qëllime huadhënieje dhe nuk do të mbulohen në këtë artikull.

Një pronë e vetme familjare që jepet me qira shpesh është e tillë si parazgjedhje. Kjo do të thotë se investitori që e bleu pagoi shumë dhe pasi e riparoi, nuk mund ta shiste me pakicë dhe të bënte fitimin që donte. Ai bëhet pronar për të mbuluar shpenzimet e tij, për të bërë një fitim të vogël dhe për të shpresuar që tregu të rritet në të ardhmen.

Në kushte normale të tregut, pabarazia e çmimeve midis pronave me qira (MFU) dhe shtëpive për një familje (SFH) është e tillë që nuk ka kuptim të blini një SFH dhe ta merrni me qira për të ardhura. Përjashtim është kur SFH ose apartamenti është në një zonë turistike që mund të mbajë numra të mëdhenj qirash për 3 deri në 6 muaj të vitit. Këto janë prona investimi, jo SFH në kuptimin tradicional.

Si shembull, le të krahasojmë “mollët me mollët” për t’iu përgjigjur pyetjes nëse duhet të blini një SFH ose një dupleks (2 njësi me qira) për të ardhurat nga qiraja. Supozimi ynë i dytë është se qiratë në zonë janë 600 dollarë për njësi me qira me 2 dhoma gjumi, 1 banjë (2 x 2/1) – për një SFH me të njëjtin çmim blerjeje si dupleksi (100,000 dollarë). Supozoni gjithashtu se qiratë për një SFH të blerë për të njëjtën shumë parash si dupleksi është 1000 dollarë në muaj.

Në pamje të parë, njësitë e qirasë duket se po marrin 200 dollarë/muaj fluks parash dhe mund të konsiderohen si fitues. Një ekzaminim më i afërt duhet të marrë parasysh strategjinë e daljes nga investimi. Nëse qiradhënësi ka të ardhura pasive, le të supozojmë se ai bën një fitim neto prej 300 dollarë në muaj pas të gjitha shpenzimeve, vendeve të lira dhe kostove. Nëse do të mbajë për 10 vjet, pa marrë parasysh përfitimet minimale tatimore, do të ketë bërë 36,000 dollarë. Kthimi i tij neto do të bazohet në atë se sa ai e ka përdorur pronën duke marrë një hipotekë kur ka blerë pronën. Por investitori që blen SFH gjithashtu mund të hipotekojë pronën, kështu që ky faktor i levës është i njëjtë.

Duke parë dhjetë vitet e ardhshme, qiradhënësi vendos të shesë pronën e tij. Ai ka qenë i zellshëm për t’i mbajtur qiramarrësit e tij, nuk i ka rritur shumë qiratë dhe është i lodhur nga telashet e qiradhënësit. Çmimi i tij i shitjes do të bazohet në të njëjtin kthim neto për të cilin ai bleu pronën kur e bleu atë, dhe ka të ngjarë të jetë afër asaj që ka paguar për pronën. Ai do të marrë një fitim kapital në pronë për shkak të shpenzimeve të tij të amortizimit duke ulur bazën e tij të kostos, por po ashtu do të bëjë edhe blerësi SFH.

Leave a comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *